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未来中国房地产行业还有多少需求?

房天下  2015-04-22 11:13

1总需求是多少?

我个人认为房地产的根本性需求来自两方面:其一是改善住房的需求,2000年之前的原有城镇居民因为以前居住条件较差,2000年之后有较大比例都会购买新房;其二是新增城镇居民的住房需求,主要是2000年之后的城镇居民进入城市后会购买住房。

美国的人均住房面积是60㎡,日本的人均住房面积是31㎡,我这里还是采用日本的数据做参考了。

2000年前原有城镇人口:4.3748亿人。

2000~2013年新增城镇人口:2.9363亿人。

2014~2026年预测新增人口:2.7399亿人。

假设3:2000年前原有城镇居民2000年购买新房比例为70%;2000年后的新增城镇居民购买住宅比例为100%。

根据上述数据我们得到我国商品住宅的总需求大约为262亿㎡。

实际上新增城镇居民购房比例不可能达到100%,部分居民可能会选择经适房或保障房廉租房等等,而这些是不计入商品住宅需求中的,因此商品住宅总需求应该是小于262亿㎡这个数据的。

2 已经被消化了的需求是多少?

根据国家统计局的数据,2000-2014年11月,我国商品住宅销售面积总量为92.6亿㎡。这个数据是实实在在的已经消化了的需求量。从下图来看,2014年销售面积几乎不可能超越巅峰的2013年了。

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同期我国新开工商品房住宅总量是121.3亿㎡,这个是这些年来的实实在在的供应量,即使有些开工了但还没拿到预售证,但他们迟早也会进入商品住宅市场的。新开工数据的峰值出现在2011年,2014年全年估计很难超越2013年水平。

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3 未来需求还有多少?

已销售的商品住宅总面积92.6亿㎡除以总需求262亿㎡,35%。

新开工商品住宅总面积121.3亿㎡除以总需求262亿㎡,46%。

考虑到这个总需求有水分,那我们再适当的往上估计一下,预计已销售占总需求可能已经达到了40~50%。

而新开工的商品住宅已经占到了总需求的50~60%。

房地产市场的半程已过,从数据上看,过去是上坡,未来十年将会是下坡。拐点就是上坡变成下坡了,当上坡变成下坡之后,带来的影响是行业规模缩减,中小房企大量破产,行业垄断加剧,行业裁员等等……

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