[摘要] 有时候，从疯狂到入冬，只隔着一个调控政策。
有时候，从疯狂到入冬，只隔着一个调控政策。
随着国庆期间的限购政策密集落地，一时间，山雨欲来风满楼，脱缰已久的楼市野马被硬生生拽停，多地楼市交易如过山车一般，从疯狂的高点，跌入深谷。
曾经领涨的郑州楼市，也许是这场疯狂大戏的好注脚，随着限购重启，地王频出、黄牛猖獗的疯狂状态彻底消失，代之的则是新盘去化率的明显下降，以及一系列维权风潮。
1无奈退房，维权成风
“现在首付不够了，我准备把房子退敌。”
10月2日，郑州版限购细则落地，首套首付比例上升到三成，这让不少刚需客再次面临尴尬，刚刚东拼西凑解决了的首付，但在新政之后，却又面临数十万元的资金缺口。
按照新的调控政策，只要在新政之前没有网签备案，都将执行新政策，这也就是意味着，一套总价100万的刚需房，首付要增加10万元，这对于很多购房者而言，并不是个小数目。
除了刚需客之外，多个项目销售人员纷纷表示，“今年国庆节，郑州调控新政出台，不仅提高了首付门槛，还将二套普通住宅首付比例提高到不低于40%，这使得部分购房人支付首付压力增大，影响了他们买房终决策。”
事实上，在新政出台之前在，已经嗅到政策风险的开发商，一部分选择了无证开盘，以内购、锁定房源等方式，“收割”了一大波购房需求。但随着新政落地，刚需客面临首付问题，投资客则被挡在购房门槛之外，纠纷由此产生。
新政之后，郑州先期开盘却没有网签备案的楼盘，都面临着准业主的“维权”，诉求主要有三个方面：，首付比例增加10%，该部分资金需要开发商以无息贷款方式解决；第二，如果开发商不提供首付资金支持，则要求降价至少2%；第三，因为限购导致的无法购买问题，允许无限制更名一次。
类似的诉求，并未得到所有开发商的积极回应，甚至引发了大规模的维权风波，此前违规开盘被住建部通报的郑州融创珑府项目，接连被数百名业主围堵。而类似的案例并不鲜见，调控后的每个周末，几乎都有几个楼盘被有组织的业主维权，这也成为房价疯涨后的后遗症。
2成交“腰斩”，楼市降温
调控成效有多显著，先来看一组数据，也许更明了。
根据郑州市房管局公布的备案数据，2016年9月份，商品住宅销售23905套，销售面积254.49万平方米，销售均价10538元/平方米。
而到了10月份，也就是新政后的个月，郑州市商品住宅销售10665套，销售面积114.8万平方米，销售均价10453元/平方米，成交量遭遇“腰斩”，销售价格也环比微降。
比交易数据更有说服力的是开盘去化率，在调控前的疯狂时间，去化率几乎都是100%各家楼盘的开盘蓄客比例动辄3:1~5：1，每次开盘现场就像抢白菜，以致黄牛横行，一个号被炒到数十上百万的高价。
而在调控后的个周末，郑州东南板块的金沙湖高尔夫官邸开盘，整体去化率不足60%，让人大跌眼镜；随后多个楼盘相继开盘，去化率也都在50%上下——而在此前，这些楼盘的蓄客情况也非常不错，但受到新政的影响，大多数购房者选择观望。
但与此同时，市场供应量也锐减。数据显示，10月郑州房地产市场虽然有12个楼盘开盘，但真正首次开盘的只有一个。有业内人士认为，相关部门加大监管力度，造成预售证难办是造成楼盘入市量减少的重要原因。除此之外，还有一些房企全年销售任务已经完成，也会放缓楼盘入市的节奏，接下来的两个月成交量将继续下降。
新房日子不好过，二手房更是快速跌入冰点，据某二手房交易网站透露，新政之后，二手房成交量相比9月份下跌了7成，而当初面对房价疯涨而不淡定的房东们，如今开始悄悄降低了挂牌价，有的房源直接降低20万，却依然少人问津。
值得注意的是，新政出台之后，郑州市相关部门曾表示将在年底之前出让6300亩建设用地，以解决市场供应不足的问题，并公布了相应的土地规划信息。但截至发稿，新政之后尚无土地出让，公开挂牌的土地信息也寥寥无几，6300亩指标，几无可能完成。业内人士分析，土地供应不足，将成为未来推高房价的核心原因。
总之，一场调控，冷过一场寒流，曾经领涨的郑州楼市，虽称不上入冬，但市场“变淡了”已是不争事实。
3 涨价只是时间问题？
调控，对于经历过多次“狼来了”的房企而言，按理说早该十分淡定。
但面对又一次“史上严调控”，各大房企却都坐不住了。为应对房管、国土、工商等多个部门的联合严打，曾经稳坐钓鱼台的开发商们，忙着清理售楼处里的各种资料，并接洽相关合作媒体，撤销“打擦边球”的楼盘广告。
“现在卖房子是高危行业，我们的主要工作是保证不出事儿，卖房子倒是不着急。”郑州某楼盘负责人坦言，从业多年，从未见过如此严格的执法行动，再加上深圳等地的“前车之鉴”，大多数楼盘都选择了偃旗息鼓，避避风头再说。
除了限购限贷等调控政策之外，各地同时大力开展房地产市场整治行动，可以预见，今年四季度调控城市的政策环境都将维持从紧局面。
公开报道显示，包括销售误导、炒作，捂盘惜售、暗中加价、捆绑搭售等违规行为，轻则公开通报、处罚，列入各地失信黑名单，重则追究刑事责任。此外，严控与房地产相关的资金流动，落实信贷政策，严格清理和管控“首付贷”和开发贷款资金。
可以看到，本轮房地产调控的大特点是，各地各部门执行力度前所未有严格。从调控效果上来看，楼市高温的态势已经开始降温已成为目前业内主流声音。而一份广为流传的武汉市相关文件显示，在十九大之前，维持房价稳定将是一项重要的政治任务。
新一轮调控也箭在弦上，杭州、深圳、武汉等地的第二轮调控已经开始，而此前住建部提到的北京、上海、广州、郑州等16个重点城市，以及石家庄、南昌、长沙、青岛4个近期房价上涨较快的城市，一旦房价涨幅难降，均将继续采取收紧措施。
但面对愈发严厉的调控措施，更多开发商则有恃无恐，表示“上有政策，下有对策”，在没有从根本上解决供需问题的前提下，“涨价只是个时间问题。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
