[摘要] 新建商品房一般以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊建筑面积两部分组成。随着新建商品房建得越来越高，房屋公摊的面积也越来越大。签订的购房合同上的面积与终交房时的面积不同应该怎么办？不管超出多少都要购房者买单吗？记者就市民咨询问题采访了济南市住房保障和房产管理局工作人员。
新建商品房一般以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊建筑面积两部分组成。随着新建商品房建得越来越高，房屋公摊的面积也越来越大。签订的购房合同上的面积与终交房时的面积不同应该怎么办？不管超出多少都要购房者买单吗？记者就市民咨询问题采访了济南市住房保障和房产管理局工作人员。
案例：多交5平方米房款市民觉得挺亏
王女士2008年10月购买了市中区一套商品房，与开发商签订的合同中约定房屋的建筑面积为105平方米，套内面积为86平方米，分摊面积19平方米，商品房交付后产权登记面积与合同约定面积有差异的，以登记面积为准，房款多退少补。2011年8月25日签订房屋移交协议时，王女士发现房屋的实际测量建筑面积变为110平方米，套内建筑面积没变，分摊建筑面积多了5平方米，自己要为多出的这5平方米补缴房款。王女士认为自己实际使用的面积没变，却要为多出的分摊建筑面积多付房款，十分不公平。后双方协商未能达成一致意见，王女士一气之下将开发商诉至法院。
法律规定：合同未约定的参照3%的面积误差比
《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”
注意：好在合同中标明套内面积不得减少的数据
商品房一般以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊建筑面积两部分组成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。面积误差比的计算方式为：(产权登记面积-合同约定面积)÷合同约定面积×100%。上述案例中合同并未明确以建筑面积还是套内面积为准，所以产生了纠纷。后经法院调解，双方达成了一致处理意见。
目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3%，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等，并约定超出此范围怎么办，面积差如何处理，退房包括哪些费用，不退房如何承担责任等。开发商提供的格式合同如无法修改，可以在补充协议中注明，这样才能更大限度保护自己的合法权益不受侵害。
购房小贴士
准备签订商品房销售合同时应该注意：
1、争取一步到位直接签订合同，不要交定金，也不要签订认购书等。
2、合同文本尽量采用国家推荐使用的示范文本。
3、签订尽可能详细地补充协议，在合同或补充协议中应明确界定履行期限和违约责任、违约赔偿等。
购买商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识：
1、不轻信口头宣传和承诺。
2、查验商品房项目的建设手续。
4、审慎购买“小产权”房。
5、购买商品房签订协议后，应积极督促开发企业到房管部门办理合同备案。
咨询集锦
1、买房人在购买开发商的房产时，怎样确认开发商是否合法，是否具备出售的资格以及是否符合办证的前提条件？
答：为了确保在购房时不存在隐患，以免损害购房人的利益及钱财的损失，购房人应核实开发商是否五证齐全，是否符合规划及预售等情况。“五证”是指：《商品房预售许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。“五证”中重要的是《商品房预售许可证》和《国有土地使用证》，二者表明此房屋销售为合法交易。
2、买方与开发商签订商品房买卖合同后，怎样更好地保护自己的权益，以防“一房二卖”的发生？
答：根据《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，可按照约定向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记的目的是为了保护合法买受人所享有的权利，产生对抗第三人的效力。
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