[摘要] “四限”不仅仅是打压，更是机会！------北京“松绑”高端限价后的思考
“四限”不仅仅是打压，更是机会！------北京“松绑”高端限价后的思考
近日，北京市住建委放松高价盘预售证审批，丰台区北京金茂府、招商中国玺和华润昆仑域预售证获批，预售价格均在9.5万/平方米左右，已然打破预售价格不超过8万/平方米的“潜规则”。作为本轮房地产调控的风向标，北京松绑限价是否意味着什么？未来调控政策又将如何演变？
为了实现2017年房价环比不增长的调控目标，北京严控预售证审批，新增供应量持续低位运行。一方面，新推案项目集中分布在昌平、密云和平谷等远郊区域，主城区近乎断供；另一方面，低售价项目持续增多，相较而言自住房凭借价格优势更容易拿到新的预售证，高价盘预售证普遍难以放行。
据统计，1-7月，北京商品住宅新增供应量降至163万平方米，同比减少63%，成交量降至326万平方米，同比下跌54%。极低供应量很大程度上制约成交持续低迷，并进一步加剧了本就供不应求的局面。因此，此时适度的放开高价房的供应量，也是为了防止后市过度压一下的报复性反弹的发生。
由此我们统观调控下的房地产市场，出现了很多不正常的现象：
其一，热点城市由“买不到”转向“买不了”。受制于“四限”政策持续发力，在严厉打压投资、投机性需求的同时，难免会错杀部分首置以及改善性需求。
其二，市场数据“失真”。表面上看，前7月热点城市房地产市场“急冻”，多个城市累计成交量同比腰斩。不过，新开盘项目销售依旧火热，南京、上海等市相继出台新政，要求开盘需公证摇号，市场热度可见一斑。并且，无锡、杭州等市存在着大量的已销售未备案房源，现有成交数据着实难以反映市场真实状态。
其三，二手房市场明显降温。房管局严控新房预售价，致使新推案项目售价明显低于市场预期，销售也是持续火爆，首开并售罄的案例不在少数。反观，前期推案项目售价仍处高位，已然陷入去化不畅的窘境。部分区域、板块甚至出现一二手房价格倒挂，多数城市二手房成交量高位回落。
综上分析，热点一二线城市成交持续低迷，主要还是受调控政策严厉打压影响，市民购房需求依旧坚挺，一旦调控政策有所松动，市场或将报复性反弹。所以目前的房价，我们可以理解为已然触底，已经降无可降了，严苛的调控政策和增长的购房需求，给触底的房价持续积累着力量，未来报复性反弹避无可避。所以，还没上车的购房者，抄大底，的买房时机已经悄然来临了。
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